Los jubilados apenas pueden permitirse el lujo de mudarse a un apartamento pequeño

Las cifras son alarmantes: según un estudio del Instituto Pestel y del instituto de investigación de la construcción ARGE, en 2023 faltarán más de 700.000 apartamentos en Alemania. Este es el mayor déficit de vivienda en más de 20 años. La necesidad de espacio habitable está creciendo rápidamente. Esto conduce a un fenómeno cada vez más común, especialmente en las grandes ciudades: cada vez más personas viven en muy poco espacio habitable: el salón es también un estudio, que a su vez es también un dormitorio. No pueden permitirse más espacio habitable.

Los escasos terrenos edificables, los elevados alquileres y la urbanización hacen que vivir en las principales ciudades alemanas sea un privilegio. El ataque ruso a Ucrania y los movimientos de refugiados asociados aumentan la presión sobre el mercado inmobiliario alemán. La demanda aumenta y en Alemania se construyen muy pocos apartamentos nuevos.

La escasez de viviendas se ve agravada por la distribución desigual del limitado espacio habitable. Las familias jóvenes en este país a menudo no pueden encontrar una vivienda adecuada y asequible, mientras que las personas mayores viven en muchos metros cuadrados. Así lo demuestran los datos del Instituto Federal de Construcción, Urbanismo y Ordenación del Territorio (BBSR) y también se comenta en los estudios.

“La sociedad tendrá que lidiar en el futuro previsible con la escasez de viviendas”, afirmó recientemente Matthias Günther, miembro de la junta directiva del Instituto Pestel. Opina que se debería pedir que paguen a aquellos que utilizan un espacio especialmente grande, y según los datos, sobre todo a muchas personas mayores, y se remite a una sugerencia de la Agencia Federal de Medio Ambiente: “Aquellos que Vivir en una superficie especialmente grande de metros cuadrados también debería pagar más impuestos.”

Las personas mayores necesitan cada vez más espacio para vivir

La gran necesidad de espacio para vivir, especialmente entre las personas mayores en Alemania, se debe a que los padres suelen quedarse en el gran apartamento familiar después de que sus hijos se mudan. Los propietarios, en particular, rara vez están dispuestos a mudarse a un apartamento más pequeño después de la fase familiar. Además, el aumento de la esperanza de vida conduce generalmente a un aumento del número de personas mayores en Alemania, que en general necesitan más espacio para vivir.

“Si los pensionistas viven en zonas demasiado grandes, pero todos los demás están bien cuidados, a nadie le importa quién vive en qué tan grande”, subraya Reiner Braun, analista del mercado inmobiliario y director general del Instituto Empirica, en una entrevista con FOCUS online. Sólo una deficiencia trae a colación el tema. “La escasez y una vida más larga, ambas cosas juntas, agravan la situación en Alemania”.

Las personas mayores tienen más probabilidades de vivir solas que los más jóvenes. En las parejas, la mayor esperanza de vida a menudo significa que uno de los miembros de la pareja vive significativamente más que el otro, y generalmente como persona soltera en el apartamento que antes compartían. Si en la vejez se encuentran lo suficientemente bien físicamente como para no tener que ir a una residencia de ancianos, a menudo se quedan en casas y apartamentos que hace años estaban destinados a la vida en familia.

Por lo tanto, los hogares unipersonales necesitan cada vez más espacio habitable en promedio. Como muestra el siguiente gráfico, la superficie habitable de los hogares unipersonales rondaba los 68 metros cuadrados en 2018. A modo de comparación, el mismo año la superficie habitable per cápita en hogares de dos personas era de unos 49 metros cuadrados. Sin embargo, la superficie habitable per cápita también ha aumentado recientemente en general: 1,6 metros cuadrados en el período de 2011 a 2021.

El problema podría empeorar en los próximos años: las previsiones apuntan a que el número de hogares unipersonales aumentará hasta 19,3 millones en 2040. En 2018 fueron dos millones menos. En Alemania, el 24 por ciento de las personas que viven en hogares privados vivirán solas, un tres por ciento más que en 2018. Sin embargo, el número de personas en hogares compuestos por varias personas disminuirá a largo plazo.

Las familias buscan en vano apartamentos grandes

Las familias que buscan apartamentos más grandes en el centro de la ciudad y en buenas ubicaciones se enfrentan a un problema: no tienen otra opción. En Alemania hay muy pocos apartamentos grandes. Además, los elevados alquileres en las grandes ciudades impiden a menudo que las personas mayores que quieren mudarse renuncien a su gran apartamento familiar y se muden a un apartamento más pequeño.

Los alquileres existentes también han aumentado en los últimos años, pero de forma bastante moderada. “Gracias a la protección de los inquilinos, los antiguos contratos de alquiler en Alemania no son más que garantías”, explica Braun. Los precios de los nuevos alquileres en el mercado inmobiliario privado han aumentado significativamente más. Si te mudas, normalmente tendrás que escarbar más en tus bolsillos por metro cuadrado. “En caso de duda, la viuda pagaría más por el apartamento más pequeño, por ejemplo. ¿Por qué haría eso?

Habría voluntad de mudarse: las encuestas muestran que uno de cada dos alemanes, a medida que envejece, prescindiría de un apartamento grande. “El hecho es que los pensionistas no se alojan en apartamentos grandes sólo por diversión. Una de las razones principales es que apenas pueden permitirse el lujo de mudarse”, afirma Braun. Mudarse no es económicamente atractivo y para muchas personas ni siquiera es posible. Un dilema para las ciudades y también para las empresas inmobiliarias. Según un estudio, se podrían liberar hasta diez millones de metros cuadrados de espacio habitable mediante ampliaciones, ampliaciones o reformas en casas o apartamentos desocupados de personas mayores.

Las ciudades luchan contra la escasez de vivienda

Para resolver el dilema, las ciudades están tomando medidas. La ciudad de Múnich lanzó en 2020 un intercambio de apartamentos. La idea: la plataforma pretende reunir a personas mayores para quienes su apartamento se ha vuelto demasiado grande con familias para quienes su apartamento se ha quedado pequeño. Un primer balance de la ciudad de Múnich del año pasado muestra que entre los primeros 15 intercambios de apartamentos se encontraban doce familias que habían mejorado su espacio. Según los servicios sociales, el apartamento más grande intercambiado tenía 105 metros cuadrados y estaba ocupado por una sola persona. Hoy vive allí una familia de cuatro personas.

Para motivar a las personas mayores a liberar sus grandes apartamentos para familias, las asociaciones de vivienda de la ciudad garantizan que el nuevo alquiler no sea superior al anterior. La mudanza también recibirá apoyo financiero, al igual que las obras de renovación para que los apartamentos más pequeños estén libres de barreras. Para motivar a más personas a cambiar, la ciudad de Fráncfort del Meno ofrece incluso bonificaciones de mudanza a todos aquellos que cambien su apartamento grande por uno más pequeño. El lema es: “Hacer un gran ajuste”.

El concepto de intercambiar apartamentos se ha probado desde hace tiempo en Berlín. En la capital, seis empresas inmobiliarias estatales se han unido para crear un portal de intercambio de apartamentos en línea. También en este caso, en caso de intercambio, se renuncia al nuevo alquiler y el nuevo inquilino se suma directamente al alquiler neto del inquilino anterior. Pero resulta que la relación no va bien. Por cada persona que busca un apartamento más pequeño, hay más de cuatro veces más personas que buscan un apartamento más grande. El problema persiste. No hay suficientes apartamentos grandes ni suficientes personas que quieran mudarse.

A Braun no le convence el concepto de intercambio de apartamentos: “Aunque esta combinación de buscar y encontrar el apartamento adecuado funcionara desde el punto de vista técnico u organizativo, siempre hay más personas que buscan un apartamento grande que personas que lo tienen”. Además de los obstáculos financieros, también existen problemas administrativos y logísticos. “Existen grandes barreras emocionales. Existe esta frase apropiada: ¡No se trasplanta un árbol viejo! Tomemos de nuevo a la viuda que lleva 30 o 40 años comprando en la misma panadería, carnicería o tienda de comestibles y siempre va a la misma peluquería. Para ellos, su mundo se está derrumbando”. Y si se intercambia, toda la mudanza y todo lo que conlleva tiene que ocurrir el mismo día. “O puedes guardar todo en algún lugar y vivir con familiares. Pero para la viuda, por ejemplo, es un verdadero desafío. Y también es difícil para la familia joven”.

Ampliar techos, agregar más supermercados y reutilizar espacios de oficinas

Además de estas iniciativas, se necesitan otras soluciones. Las grandes ciudades están abriendo nuevos caminos: ampliando los techos, añadiendo más supermercados y estacionamientos, y reutilizando espacios de oficinas y comerciales. Hamburgo, por ejemplo, quiere convertir un aparcamiento en desuso en un edificio residencial con 80 viviendas. De este modo, la ciudad quiere contrarrestar el aumento de los precios de las materias primas y la escasez de terrenos edificables.

La tendencia hacia las oficinas en casa y el creciente número de tiendas online también hacen que se alquile cada vez menos espacio de oficina. Un estudio sobre este tema realizado por la Universidad Técnica de Darmstadt y el instituto de investigación de la construcción ARGE muestra que sería posible construir más de dos millones de apartamentos en todo el país simplemente añadiendo tejados a edificios antiguos de los años 50 y a complejos de oficinas.

Además, las fábricas y oficinas en desuso podrían convertirse en 1,9 millones de apartamentos. Y: Según ARGE, convertir un edificio de oficinas en un edificio residencial costaría unos 1.100 euros por metro cuadrado. Esto sería más barato que un edificio nuevo y más ecológicamente sostenible. Esto podría crear un espacio habitable para jóvenes y mayores.

Las ciudades quieren cada vez más aliviar la carga del mercado inmobiliario mediante “apartamentos agrupados”. Estos llamados apartamentos compartidos de negocios son pequeños microapartamentos totalmente equipados con un área común compartida que están habitados por una comunidad de adultos jóvenes que eligen la movilidad y la flexibilidad y no quieren estar atados a un solo lugar.

Además, en Alemania existe una tendencia hacia los apartamentos minúsculos, los llamados microapartamentos, que miden entre 20 y 35 metros cuadrados y que, debido a su pequeño tamaño, requieren un mobiliario multifuncional y un uso inteligente del espacio. Un fenómeno que actualmente se conoce principalmente en Asia. El objetivo es crear más espacio habitable en el mismo terreno edificable que en los apartamentos convencionales. Y por si fuera poco, hay que construir más edificios. También en este caso Estados Unidos y Asia son pioneros. En Alemania todavía es bastante raro vivir en las alturas.

Pero una cosa debe quedar clara para las ciudades: si realmente quieren controlar su problema de vivienda, deben permitirlo y esforzarse por lograrlo en el futuro para que viviendas asequibles estén disponibles para jóvenes y mayores.